Schatten van vastgoed

Tip voor verkoop/verhuur: waardebepaling 

Grond verkopen of verhuren? Dan is een waardebepaling nodig. Maar wat heeft daar allemaal invloed op? Meer dan u denkt! 

  • Bebouwing 
  • Ontsluiting 
  • Vrij of onder intercommunale 
  • Bouwvoorschriften 
  • Zichtbaarheid, uitstraling en invloed van de buren 
  • Terreinprofiel 
  • Aanbod in de buurt 
  • Vorm en grootte 
  • Nabijheid van grote verkeersassen 

Quick valuation 

Wanneer u snel een idee wil krijgen over de verkoopwaarde of de verhuurwaarde van een gebouw, kunnen we een quick valuation uitvoeren. We komen ter plaatse en u krijgt op het eind van het bezoek reeds een indicatie van de waardes. Jarenlange ervaring en inzicht in de markt zorgen dat we u snel richting geven. Ideaal voor eerste-lijnsadviezen.  

Voor sommige klanten gaan we nog een stap verder : we krijgen de vraag of we een gebouw kunnen schatten zonder het te bezichtigen. Ook dat is mogelijk en net zo handig als u een inkoop of overname plant. 

Verkavelingsadvies 

We rekenen voor u uit wat een verkaveling zou opbrengen en wat het u zal kosten. 

Als de nieuwbouwkost met 20% stijgt, stijgt de waarde van mijn gebouw dan ook met 20%? 

De waarde van gebouwen op de tweedehandsmarkt stijgt wel, maar niet evenveel. Waarom niet? Nieuwe gebouwen scoren energetisch beter en zijn gebouwd met betere technieken en voor een langere levensduur. 

Ruimtelijke ordening

Tip bij aankoop van een nieuw pand: Contacteer de dienst ruimtelijke ordening

Kunt u uw activiteit uitoefenen in het pand dat u voor ogen heeft? Kijk dit altijd na bij de dienst ruimtelijke ordening en de dienst milieu van de gemeente waar het pand ligt. Bij een complex dossier stelt u best een consultant aan die dit voor u begeleidt. Activo begeleidt u hierin van A tot Z. 

Vergunningen algemeen

Bij het kopen of huren van een pand is het heel belangrijk om na te gaan of alles vergund is of vergunbaar is.

Vastgoedfiscaliteit

Wanneer moeten de registratierechten betaald worden? 

Uiterlijk 4 maanden na het cumulatief definitief worden van de opschortende voorwaardes. 

BTW bij verhuring

Op huurcontracten is er meestal geen BTW te betalen.  Sinds 2019 is het evenwel wel mogelijk om toch onder het BTW-stelsel te werken. 
Bij verhuur van parking is er BTW te rekenen. 
Bij terbeschikkingstelling is er BTW te rekenen (aftrekbaar voor huurder, doch niet voor verhuurder).

BTW-herziening bij verkoop

In sommige gevallen kan u een BTW-herziening krijgen bij de verkoop van uw onroerend goed. 
Dit wordt berekend op 15 jaar duurtijd. 

Meerwaardebelasting

Dit is een taks op de meerwaarde die u realiseert bij de verkoop van uw onroerend goed. 
In België is dit meestal 34 % 
Niet voor particulieren bij normaal beheer.

Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing

Het kadastraal inkomen is het geschatte, gemiddelde normale netto-inkomen van het jaar 1975 van een grond of gebouw, vastgesteld door het kadaster, die een schatting maakt hoeveel dit zou opbrengen als men het zou verhuren. Het dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. 

De jaarlijks te betalen onroerende voorheffing (ook “grondlasten”) wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het onroerend goed.  

Het bestaat uit 3 delen:  

A. 2,5 % van het geïndexeerde KI in Vlaanderen of 1,25 % van het  geïndexeerde KI in Wallonie = de basisheffing,  

B. De opcentiemen op de basisheffing voor de provincie,  

C. De opcentiemen op de basisheffing voor de gemeente. Elke gemeente en provincie bepaalt jaarlijks zelf de opcentiemen. 

Vastgoed financieel

Voorschotten

  • Do’s: uw voorschot bij de notaris laten blokkeren
  • Dont’s: rechstreeks aan de verkoper of verhuurder voorschot storten  

Bouwtechnisch

Welke bouwmaterialen zijn het meest aangewezen? 

De kwalitatief beste industriële gebouwen zijn volledige betonnen gebouwen, deze hebben de langste levensduur, doch zijn het duurst. 

Staalstructuren met muren en daken in sandwichpanelen (isolatiepanelen) hebben zeer goede isolatiewaardes (bv voor diepvriesmagazijnen) doch raken gemakkelijk beschadigd en hebben de nadeel dat er aan de muren niets bevestigd kan worden. Het voordeel is dat deze gebouwen minder wegen en een slankere structuur toelaten. Ze zijn ook goedkoper.  

Houten structuren (gelammelleerde spanten) hebben goede brandweerstand, maar zijn soms onhandig door de afmetingen van kolommen en liggers. 

Industriegebouwen met Ytong cellenbeton worden niet meer gebouwd. Ondanks een relatief goede isolatiewaarde, is dit bouwmateriaal gedateerd voor de industrie. 

Belangrijk bij de keuze van het bouwmateriaal zijn de voorschriften van de  lokale brandweer, die soms bepaalde bouwtechnieken verplichten. 

Technisch

Bouwtip: akoestiek

Mondelinge communicatie is belangrijk in een bedrijf. Maar wat als een akoestisch probleem ervoor zorgt dat u uw medewerkers niet verstaat? Contactgeluiden, echo, verkeer, resonanties… 

Test dit zeker uit tijdens een kantoorbezoek met meerdere personen en denk na over een oplossing alvorens het gebouw te kopen.

Tip voor de toekomst: laadcapaciteit op de parking

Steeds meer werknemers komen met een elektrische wagen naar kantoor. Zorg dus voor voldoende (snel)laadpalen met een aangepaste netaansluiting. Het komt de waardering van uw bedrijfspand alleen maar ten goede! 

Verkoopstip: rekken laten staan of niet?

Hebben bestaande rekken een meerwaarde in uw pand? Dat hangt ervan af. Ze zijn vaak specifiek in diepte, breedte en laadvermogen. Daarom betalen kopers ze enkel wanneer ze vrij goed passen voor hun activiteit, zowel qua afmetingen als op vlak van ruimte in het gebouw. 

Bouwtip: ventilatie

Met een goed functionerende en degelijk onderhouden ventilatie vermijdt u WC, keuken- of rioolgeur. Sommige productiegeuren kunnen ook hinderlijk of schadelijk zijn, denk aan lasdampen. Het oog wil ook wat, de neus des te meer.

Milieu

Verwijdering asbest(daken)

Asbest, zoals in golfplaten of eternietplaten, heeft een groeiende impact op de (verkoop)waarde van uw gebouw. 
Tegen 2034 moeten de meeste bedrijfsgebouwen asbestvrij zijn. Maar de kosten om asbest te verwijderen blijven stijgen. 
Dus: hoe sneller u het verwijdert, hoe beter! 

Bodemonderzoek: hoe gaat dit in de praktijk?

Een erkend bodemdeskundige gaat volgens de regels van OVAM stalen van aarde en grondwater nemen op uw perceel.
De procedure duurt meestal 3 tot 4 maanden tot u een bodemattest in handen heeft. 
Week 0 : Voorbereiding bodemonderzoek, in kaart brengen risicozones (bv. tanks) 
Week 1 : boren en plaatsen van proefbuizen, staalname aarde. Het aantal stalen hangt af van de risicozones, de grootte van de site en van het type activiteit dat er ooit gebeurde. 
Week 2 : staalname grondwater 
Week 6 : uitslag van de stalen van het labo 
Week 8 : opstellen en afleveren van het rapport voor OVAM 
OVAM heeft vervolgens 60 dagen studie en reactietijd 
Week 16 : Aflevering bodemattest dor OVAM, verkoop kan doorgaan 
Er moet bij de verkooposovereenkomst (compromis) een geldig bodemattest zitten (zoniet loopt u risico op nietigheid van de koop) 
Bij bodemverontreiniging levert OVAM geen attest af, maar dienen er bijkomende onderzoeken (beschrijvend) te gebeuren en eventueel een bodemsaneringsproject uitgevoerd. 
In Vlaanderen geldt het principe : de vervuiler betaalt (maar u dient te bewijzen wie dit was en deze dient de sanering te kunnen betalen) 
In Wallonie gelden andere wetten en geldt het omgekeerde principe : de koper neemt de vervuiling over (!). 

Tankkeuring

In België is het verplicht om uw stookolietanks bij verkoop te laten keuren. Dit zowel voor ondergrondse als bovengrondse tanks. Bij het onderzoek wordt de tank via de vulopening onder druk gezet (overdruk of onderdruk) waardoor een lek geconstateerd kan worden.  

We raden u aan om enkelwandige tanks niet langer te gebruiken en conform de wetten buiten dienst te stellen. 

Juridisch

Verzekeringen: wat is afstand van verhaal?

Elke partij is verantwoordelijk voor zijn schade en kan de andere niet aanspreken.

De plaatsbeschrijving

Wanneer een gebouw verhuurd wordt, is een goede plaatsbeschrijving een aanrader. Dit is een document met beschrijving en fotoreportage van het pand bij start van de huur. Bij einde van de huur wordt dit opnieuw opgemaakt en op basis hiervan kan eventuele schade verrekend worden. Als verhuurder heeft u er alle belang bij een goede plaatsbeschrijving op te stellen. Immers , wanneer u geen goede beschrijving hebt van het pand bij intrede, kan de huurder op het einde van de huur het gebouw achterlaten in de staat die hij wil. 

Erfdienstbaarheid

Indien er een erfdienstbaarheid rust op een vastgoed, betekent dit dat er een bepaald recht tot gebruik toegekend is, bv een recht van overgang tot een achterliggend perceel. Deze rechten gaan bij verkoop meestal mee en kan u meestal niet afschaffen

Wat is het verschil tussen een compromis en een akte?

De compromis is belangrijker dan de akte.

Vrije grond en grond onder intercommunale regime

Het verschil zit in de rechten die u op de grond heeft. Bij vrije grond heeft u alle handen vrij en beslist u zelf wat u bouwt en of u bouwt of verhuurt.  

Gronden onder intercommunale regime zijn ontwikkeld door een overheidsinstelling, die randverplichtingen oplegt : bouwverplichting, tewerkstellingsverplichting, bijdrage in onderhoud, voorkooprecht, terugkooprecht, verbod tot verhuur, inspraak in de activiteit die u uitvoert, inspraak in bouwvoorschriften en architectuur… 

Niet te verwarren met gronden onder concessie : dit zijn gronden die de overheid aan u verhuurt voor een bepaalde tijd. 

Veiligheid

Keuringen in bedrijfsvastgoed

Bij bedrijfsgebouwen zijn de volgende keuringen meestal van toepassing 

  • Liften, rolbruggen, kranen : 3-maandelijks 
  • Brandblusser : jaarlijks 
  • Elektriciteit : laagspanning : 5-jaarlijks 
  • Elektriciteit hoogspanning : jaarlijks 
  • Sprinkler-systemen : varieert, meestal 3-maandelijks 
  • Stooksystemen : jaarlijks  
  • Alarmsystemen : onderhoudscontract 
  • Water- en gas aansluiting : eenmalig 
  • Tanks : 5-jaarlijks 
  • Poorten : onderhoudscontract 

Grondprijsmonitor

Grondprijzen

Prijzen variëren sterk volgens regio, ligging, grootte, juridisch regime 

  • Hoe dichter bij een autostrade en een oprit hoe hoger 
  • Hoe beter ontsloten hoe hoger 
  • Hoe zichtbaarder hoe hoger 
  • Hoe rechthoekigere vorm hoe hoger 
  • Hoe meer benuttingspercentage hoe hoger 

Belangrijk is ook of een grond onderhevig is aan intercommunale voorwaarden of niet 

Huurprijsmonitor

Huurprijzen

Prijzen variëren sterk volgens regio, ligging, grootte, juridisch regime 

  • Hoe beter afgewerkt, hoe hoger de huurprijs 
  • Hoe polyvalenter, hoe hoger de huurprijs 
  • Hoe beter geisoleerd en technisch uitgerust, hoe hoger. 
  • Hoe hoger het magazijn, hoe hoger de huurprijs 

Bouwkosten

Nieuwbouwkosten

Prijzen fluctueren sterk met de bouwconjunctuur en de afwerkingsgraad. 

  • Industriegebouwen : 400-600 Euro /m² 
  • Kantoren : 850-1.750 Euro/m² 
  • Parkingaanleg : 75-100 Euro/m² 
  • Retailpanden : 600-800 Euro/m² 

Makelaarsdienstverlening

Verkoop onder curatele, bijstand van curators & vereffenaars

Vereffenaars en curatoren -altijd druk bezet- hebben soms de tijd niet of ontbreken het netwerk om een onroerend goed te verkopen. Activo verkoopt in hun opdracht het onroerend goed, waarbij in alle transparantie erelonen van Activo verlegd kunnen worden naar de koper. Vereffenaars,  curatoren en banken hebben de netto verkoopopbrengst ter beschikking. 

Quick sale

Snelheid van handelen is in sommige gevallen belangrijk : een plotse overname, een onverwachte wending… We hebben een short-list van kopers & investeerders die kort op de bal spelen en per direct de nodige middelen hebben. 

Veilen van vastgoed

Sommige gegeerde vastgoedproducten (bv. op een topligging) waar er meerdere kandidaat-kopers zijn brengen we aan de man via een privé-veiling, onder toezicht van een deurwaarder.

Brand

Brandpreventie

Naast de klassieke parameters kijkt Activo ook naar brandpreventie. Want jaarlijks gaan heel wat panden in vlammen op door kortsluiting bij batterijen. Dat vermijdt u met een analyse door een expert. 

Onze check:  

  • Is er een aparte laadzone voor batterijen? 
  • Is er een apart RF-compartiment met afzuiging en een brandpoort?  
  • Wordt het correct gebruikt? 
  • Analyse of advies? Wij brengen u in contact met een expert. 

Bouwtips

Bouwadvies

Wij geven u aan hoe u best bouwt in het kader van latere verkoop of verhuur.

Bouwtip: een hoger plafond

Een 20 cm hoger plafond doet wonderen. Het geeft uw medewerkers meer lichtinval, een groter ruimtelijk gevoel en een rustiger zicht. Energetisch verantwoord? Ja hoor, de impact op uw stook- of koelkost is beperkt. 

Bouwtip: Hoogte, hoogte, hoogte!

Onze ultieme tip voor de bouw van een magazijn: bouw hoog genoeg. Naast de locatie is hoogte de belangrijkste parameter, want magazijnen met vrije hoogte van minder dan 6,5 meter zijn niet gewild. Ons advies? Een vrije hoogte van minimum 7,5 meter of (veel) hoger. 

Tip voor uw bedrijfspand: laadkaaien

Voorzie laadkaaien of de mogelijkheid tot laadkaaien in uw bedrijfsgebouw. Waarom? Een laadkaai is als een airco in een auto: zonder is de marktwaarde veel lager. 

Onze tip: een verhouding van 1 laadkaai per 1.000 m² magazijnvloer is een goede start. 

Strategisch

Het belang van een correcte prijszetting: ambitieus doch realistisch

De prijszetting moet zorgen dat kandidaten de prijs als hoog ervaren maar toch nog overwegen om te komen kijken. 

Veel te hoge prijs = dossier verbrand = uiteindelijk soms zelfs lagere prijsopbrengst (kandidaten percipieren dit als een ongeoorloofde praktijk) De markt communiceert. 

Schatters van banken doorprikken te hoge prijszettingen. 

Zakken kan u altijd nog (maar de serieuze kandidaten zullen reeds elders hun gading gevonden hebben). 

Inschatting en beschrijving van de ruimtebehoefte voor uw bedrijf

  • Wat is de ideale ligging voor het gebouw? Kijk wat betreft de gewenste ligging, breed genoeg rond u heen. 
  • In welke straal daarrond ben ik bereid me te vestigen? 
  • Hoe groot moet het terrein zijn? Hoeveel kantoren? Hoeveel denk ik uit te breiden in de komende jaren? Wat de grootte van pand of het terrein betreft raden wij u aan voldoende buffer te voorzien voor uw groei. 
  • Waarvoor moet het pand dienen? Milieubelastende activiteiten kunnen bijv. alleen in industrie zones van een bepaalde categorie. Kleinhandel kan enkel in woongebied. 
  • Zijn er bouwtechnische musts ? Grote hoogtes? Hoogspanning? Gas? Afvalwaterlozing? 
  • Geluidsnormen? Uitrusting zoals rolbruggen, olieafscheider, serverrooms?  
  • Informeer bij gelijkaardige bedrijven en kijk hoe zij gehuisvest zijn. 

Verplichte attesten bij verkoop & wettelijke documenten

Bij verkoop dient u in de meeste gevallen de volgende documenten aan te leveren : 

  • Stedebouwkundige inlichtingen (dienst Ruimtelijke Ordening) 
  • Bodemattest (via OVAM) 
  • Asbestcertificaat (via keuringsorganisme) 
  • EPC-attest (via expertisebureau) 
  • Tankkeuring (via een tankkeurder) 
  • Keuring hoogspanning en laagspanning (via een keuringsorganisme) 

In de toekomst zullen er waarschijnlijk nog een aantal extra attesten vereist zijn  : As-builtattest, Rioolkeuring, waterkeuring