Grond verkopen of verhuren? Dan is een waardebepaling nodig. Maar wat heeft daar allemaal invloed op? Meer dan u denkt!
Wanneer u snel een idee wil krijgen over de verkoopwaarde of de verhuurwaarde van een gebouw, kunnen we een quick valuation uitvoeren. We komen ter plaatse en u krijgt op het eind van het bezoek reeds een indicatie van de waardes. Jarenlange ervaring en inzicht in de markt zorgen dat we u snel richting geven. Ideaal voor eerste-lijnsadviezen.
Voor sommige klanten gaan we nog een stap verder : we krijgen de vraag of we een gebouw kunnen schatten zonder het te bezichtigen. Ook dat is mogelijk en net zo handig als u een inkoop of overname plant.
We rekenen voor u uit wat een verkaveling zou opbrengen en wat het u zal kosten.
De waarde van gebouwen op de tweedehandsmarkt stijgt wel, maar niet evenveel. Waarom niet? Nieuwe gebouwen scoren energetisch beter en zijn gebouwd met betere technieken en voor een langere levensduur.
Kunt u uw activiteit uitoefenen in het pand dat u voor ogen heeft? Kijk dit altijd na bij de dienst ruimtelijke ordening en de dienst milieu van de gemeente waar het pand ligt. Bij een complex dossier stelt u best een consultant aan die dit voor u begeleidt. Activo begeleidt u hierin van A tot Z.
De omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten vervangt de vroegere socio-economische vergunning.
Deze vergunning is nodig indien u een (permanente) handelszaak wenst te openen van meer dan 400 m².
Deze vergunning is niet nodig bij tijdelijke handelszaken.
Meer info omtrent de categorieën van kleinhandel, de duur of de oppervlaktes:
Bron: Vlaio
Bij het kopen of huren van een pand is het heel belangrijk om na te gaan of alles vergund is of vergunbaar is.
Wanneer u in België een pand koopt, dan dient u als koper registratierechten te betalen. Die verschillen van regio tot regio.
Op huurcontracten is er meestal geen BTW te betalen. Sinds 2019 is het evenwel wel mogelijk om toch onder het BTW-stelsel te werken.
Bij verhuur van parking is er BTW te rekenen.
Bij terbeschikkingstelling is er BTW te rekenen (aftrekbaar voor huurder, doch niet voor verhuurder).
In sommige gevallen kan u een BTW-herziening krijgen bij de verkoop van uw onroerend goed.
Dit wordt berekend op 15 jaar duurtijd.
Dit is een taks op de meerwaarde die u realiseert bij de verkoop van uw onroerend goed.
In België is dit meestal 34 %
Niet voor particulieren bij normaal beheer.
Het kadastraal inkomen is het geschatte, gemiddelde normale netto-inkomen van het jaar 1975 van een grond of gebouw, vastgesteld door het kadaster, die een schatting maakt hoeveel dit zou opbrengen als men het zou verhuren. Het dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.
De jaarlijks te betalen onroerende voorheffing (ook “grondlasten”) wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het onroerend goed.
Het bestaat uit 3 delen:
A. 2,5 % van het geïndexeerde KI in Vlaanderen of 1,25 % van het geïndexeerde KI in Wallonie = de basisheffing,
B. De opcentiemen op de basisheffing voor de provincie,
C. De opcentiemen op de basisheffing voor de gemeente. Elke gemeente en provincie bepaalt jaarlijks zelf de opcentiemen.
Bereken op voorhand de fiscale impact van een transactie en neem zo nodig maatregelen zodat u van de laagste belastingsdruk kunt genieten.
De kwalitatief beste industriële gebouwen zijn volledige betonnen gebouwen, deze hebben de langste levensduur, doch zijn het duurst.
Staalstructuren met muren en daken in sandwichpanelen (isolatiepanelen) hebben zeer goede isolatiewaardes (bv voor diepvriesmagazijnen) doch raken gemakkelijk beschadigd en hebben het nadeel dat er aan de muren niets bevestigd kan worden. Het voordeel is dat deze gebouwen minder wegen en een slankere structuur toelaten. Ze zijn ook goedkoper.
Houten structuren (gelammelleerde spanten) hebben goede brandweerstand, maar zijn soms onhandig door de afmetingen van kolommen en liggers.
Industriegebouwen met Ytong cellenbeton worden niet meer gebouwd. Ondanks een relatief goede isolatiewaarde, is dit bouwmateriaal gedateerd voor de industrie.
Belangrijk bij de keuze van het bouwmateriaal zijn de voorschriften van de lokale brandweer, die soms bepaalde bouwtechnieken verplichten.
Mondelinge communicatie is belangrijk in een bedrijf. Maar wat als een akoestisch probleem ervoor zorgt dat u uw medewerkers niet verstaat? Contactgeluiden, echo, verkeer, resonanties…
Test dit zeker uit tijdens een kantoorbezoek met meerdere personen en denk na over een oplossing alvorens het gebouw te kopen.
Steeds meer werknemers komen met een elektrische wagen naar kantoor. Zorg dus voor voldoende (snel)laadpalen met een aangepaste netaansluiting. Het komt de waardering van uw bedrijfspand alleen maar ten goede!
Hebben bestaande rekken een meerwaarde in uw pand? Dat hangt ervan af. Ze zijn vaak specifiek in diepte, breedte en laadvermogen. Daarom betalen kopers ze enkel wanneer ze vrij goed passen voor hun activiteit, zowel qua afmetingen als op vlak van ruimte in het gebouw.
Met een goed functionerende en degelijk onderhouden ventilatie vermijdt u WC, keuken- of rioolgeur. Sommige productiegeuren kunnen ook hinderlijk of schadelijk zijn, denk aan lasdampen. Het oog wil ook wat, de neus des te meer.
Asbest, zoals in golfplaten of eternietplaten, heeft een groeiende impact op de (verkoop)waarde van uw gebouw.
Tegen 2034 moeten de meeste bedrijfsgebouwen asbestvrij zijn. Maar de kosten om asbest te verwijderen blijven stijgen.
Dus: hoe sneller u het verwijdert, hoe beter!
Een erkend bodemdeskundige gaat volgens de regels van OVAM stalen van aarde en grondwater nemen op uw perceel.
De procedure duurt meestal 3 tot 4 maanden tot u een bodemattest in handen heeft.
Week 0 : Voorbereiding bodemonderzoek, in kaart brengen risicozones (bv. tanks)
Week 1 : boren en plaatsen van proefbuizen, staalname aarde. Het aantal stalen hangt af van de risicozones, de grootte van de site en van het type activiteit dat er ooit gebeurde.
Week 2 : staalname grondwater
Week 6 : uitslag van de stalen van het labo
Week 8 : opstellen en afleveren van het rapport voor OVAM
OVAM heeft vervolgens 60 dagen studie en reactietijd
Week 16 : Aflevering bodemattest dor OVAM, verkoop kan doorgaan
Er moet bij de verkooposovereenkomst (compromis) een geldig bodemattest zitten (zoniet loopt u risico op nietigheid van de koop)
Bij bodemverontreiniging levert OVAM geen attest af, maar dienen er bijkomende onderzoeken (beschrijvend) te gebeuren en eventueel een bodemsaneringsproject uitgevoerd.
In Vlaanderen geldt het principe : de vervuiler betaalt (maar u dient te bewijzen wie dit was en deze dient de sanering te kunnen betalen)
In Wallonie gelden andere wetten en geldt het omgekeerde principe : de koper neemt de vervuiling over (!).
In België is het verplicht om uw stookolietanks bij verkoop te laten keuren. Dit zowel voor ondergrondse als bovengrondse tanks. Bij het onderzoek wordt de tank via de vulopening onder druk gezet (overdruk of onderdruk) waardoor een lek geconstateerd kan worden.
We raden u aan om enkelwandige tanks niet langer te gebruiken en conform de wetten buiten dienst te stellen.
Elke partij is verantwoordelijk voor zijn schade en kan de andere niet aanspreken.
Wanneer een gebouw verhuurd wordt, is een goede plaatsbeschrijving een aanrader. Dit is een document met beschrijving en fotoreportage van het pand bij start van de huur. Bij einde van de huur wordt dit opnieuw opgemaakt en op basis hiervan kan eventuele schade verrekend worden. Als verhuurder heeft u er alle belang bij een goede plaatsbeschrijving op te stellen. Immers , wanneer u geen goede beschrijving hebt van het pand bij intrede, kan de huurder op het einde van de huur het gebouw achterlaten in de staat die hij wil.
Indien er een erfdienstbaarheid rust op een vastgoed, betekent dit dat er een bepaald recht tot gebruik toegekend is, bv een recht van overgang tot een achterliggend perceel. Deze rechten gaan bij verkoop meestal mee en kan u meestal niet afschaffen
Het verschil zit in de rechten die u op de grond heeft. Bij vrije grond heeft u alle handen vrij en beslist u zelf wat u bouwt en of u bouwt of verhuurt.
Gronden onder intercommunale regime zijn ontwikkeld door een overheidsinstelling, die randverplichtingen oplegt : bouwverplichting, tewerkstellingsverplichting, bijdrage in onderhoud, voorkooprecht, terugkooprecht, verbod tot verhuur, inspraak in de activiteit die u uitvoert, inspraak in bouwvoorschriften en architectuur…
Niet te verwarren met gronden onder concessie : dit zijn gronden die de overheid aan u verhuurt voor een bepaalde tijd.
Bij bedrijfsgebouwen zijn de volgende keuringen meestal van toepassing
Prijzen variëren sterk volgens regio, ligging, grootte, juridisch regime
Belangrijk is ook of een grond onderhevig is aan intercommunale voorwaarden of niet
Prijzen variëren sterk volgens regio, ligging, grootte, juridisch regime
Prijzen fluctueren sterk met de bouwconjunctuur en de afwerkingsgraad.
Vereffenaars en curatoren -altijd druk bezet- hebben soms de tijd niet of ontbreken het netwerk om een onroerend goed te verkopen. Activo verkoopt in hun opdracht het onroerend goed, waarbij in alle transparantie erelonen van Activo verlegd kunnen worden naar de koper. Vereffenaars, curatoren en banken hebben de netto verkoopopbrengst ter beschikking.
Snelheid van handelen is in sommige gevallen belangrijk : een plotse overname, een onverwachte wending… We hebben een short-list van kopers & investeerders die kort op de bal spelen en per direct de nodige middelen hebben.
Sommige gegeerde vastgoedproducten (bv. op een topligging) waar er meerdere kandidaat-kopers zijn brengen we aan de man via een privé-veiling, onder toezicht van een deurwaarder.
Naast de klassieke parameters kijkt Activo ook naar brandpreventie. Want jaarlijks gaan heel wat panden in vlammen op door kortsluiting bij batterijen. Dat vermijdt u met een analyse door een expert.
Onze check:
Wij geven u aan hoe u best bouwt in het kader van latere verkoop of verhuur.
Een 20 cm hoger plafond doet wonderen. Het geeft uw medewerkers meer lichtinval, een groter ruimtelijk gevoel en een rustiger zicht. Energetisch verantwoord? Ja hoor, de impact op uw stook- of koelkost is beperkt.
Onze ultieme tip voor de bouw van een magazijn: bouw hoog genoeg. Naast de locatie is hoogte de belangrijkste parameter, want magazijnen met vrije hoogte van minder dan 6,5 meter zijn niet gewild. Ons advies? Een vrije hoogte van minimum 7,5 meter of (veel) hoger.
Voorzie laadkaaien of de mogelijkheid tot laadkaaien in uw bedrijfsgebouw. Waarom? Een laadkaai is als een airco in een auto: zonder is de marktwaarde veel lager.
Onze tip: een verhouding van 1 laadkaai per 1.000 m² magazijnvloer is een goede start.
De prijszetting moet zorgen dat kandidaten de prijs als hoog ervaren maar toch nog overwegen om te komen kijken.
Veel te hoge prijs = dossier verbrand = uiteindelijk soms zelfs lagere prijsopbrengst (kandidaten percipieren dit als een ongeoorloofde praktijk) De markt communiceert.
Schatters van banken doorprikken te hoge prijszettingen.
Zakken kan u altijd nog (maar de serieuze kandidaten zullen reeds elders hun gading gevonden hebben).
Bij verkoop dient u in de meeste gevallen de volgende documenten aan te leveren :
In de toekomst zullen er waarschijnlijk nog een aantal extra attesten vereist zijn : As-builtattest, Rioolkeuring, waterkeuring
