Vendre ou louer un terrain ou un bâtiment industriel? Une évaluation est indispensable. Quels sont les facteurs qui ont une influence sur la valeur ? Beaucoup plus que vous ne pensez!
Si vous souhaitez vous faire rapidement une idée de la valeur de vente ou de la valeur locative d’un immeuble, nous pouvons réaliser une estimation de valeur rapide.
Nous venons sur place et vous recevrez une indication de la valeur en fin de visite.
Des années d’expérience et de connaissance du marché nous permettent de vous orienter rapidement.
Idéal pour les conseils de première ligne.
Nous calculons pour vous ce que rapporterait un projet de lôtissement et ce que cela vous coûterait en frais de construction.
La valeur des immeubles sur le marché de l’occasion augmente, mais pas directement proportionelle.
Pourquoi pas? Les nouveaux bâtiments obtiennent de meilleurs performances énergétiques et sont construits avec de meilleures techniques et pour une durée de vie plus longue.
Pouvez-vous exercer votre activité dans le bâtiment que vous avez en tête?
Vérifiez toujours cela auprès du service d’urbanisme et du service de l’environnement de la commune où se situe le bien.
Pour un dossier complexe, il est préférable de faire appel à un consultant pour l’étudier à votre place. Activo vous guide de A à Z.
Le permis environnemental pour les activités commerçiales remplace le permis socio-économique précédent.
Ce permis est requis si vous souhaitez ouvrir un commerce (permanente) de plus de 400 m².
Ce permis n’est pas requis pour les commerces temporaires.
Pour vous aider dans le remplissage du nouveau formulaire de demande de permis d’environnement /permis unique, le Service Public de Wallonie (SPW) a réalisé un manuel d’utilisation disponible en ligne sur:
Source: Cellule Environnement de l’Union Wallonne des Entreprises 2024
Lors de l’achat ou de la location d’une propriété, il est très important de vérifier si toute construction a été autorisée.
Au plus tard 4 mois après la réalisation des conditions suspensives cumulées.
En Belgique, historiquement la TVA n’est pas applicable sur les contrats de location. La tendance actuelle est de changer cette règle général vers l’inverse.
Depuis 2019, il est possible de se soumettre volontairement au régime de la TVA.
Cependant, il y a des types de baux ou il faut appliquer la TVA de façon imposée : entre autres lors de la location d’un parking ou d’une mise à disposition d’un bien. La TVA facturée est déductible pour le locataire, mais pas toujours pour le propriétaire. Il y a des exceptions : le bail commercial reste sans TVA.
Dans certains cas, le fisc va procéder à une revision de TVA lors de la vente de votre propriété. Il vous restera le solde de la TVA déduite à rembourser, calculé sur le restant de la durée de 15 ans.
Il s’agit d’une taxe sur la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre bien immobilier.
En Belgique, le taux est de 16,5 % ou de 33 % sur la (plus)value
Pas pour les personnes physiques qui gèrent leur patrimoine privé.
Le revenu cadastral est le revenu net normal moyen estimé pour l’année 1975 d’un terrain ou d’un immeuble, déterminé par le cadastre, qui estime combien il rapporterait s’il était loué.
Il sert de base au calcul du précompte immobilier ou la taxe foncière .
Le précompte immobiler annuel à payer est calculé sur le revenu cadastral indéxé du bien.
Il se compose de 3 parties:
Calculez à l’avance l’impact fiscal d’une transaction et prenez si nécessaire des mesures pour bénéficier de la voie fiscale la moins imposée.
A faire: faire bloquer votre acompte chez le notaire
A ne pas faire: verser un acompte directement au vendeur ou au bailleur
Les bâtiments industriels de la meilleure qualité sont les bâtiments entièrement en béton. Ils ont la plus longue durée de vie, mais sont les plus chers.
Les structures en acier avec des murs et des toitures en panneaux sandwich (panneaux isolants) ont de très bonnes valeurs d’isolation mais sont facilement endommagées et présentent l’inconvénient que rien ne peut être fixé aux murs.
L’avantage est que ces bâtiments pèsent moins et permettent une structure plus fine. Ils sont également moins chers.
Les structures en bois (lamellés collés) ont une bonne résistance au feu, mais sont parfois plus encombrantes en raison des dimensions des poteaux et des poutres.
Les bâtiments industriels en béton cellulaire Ytong ne sont plus construits. Malgré une valeur isolante relativement bonne, ce matériau de construction est démodé pour l’industrie.
Les réglementations des pompiers locaux, qui exigent parfois certaines techniques de construction, sont importantes lors du choix des matériaux de construction.
Le confort acoustique est un facteur important dans vos lieux d’entreprise. Mais que se passe-t-il si un problème acoustique vous empêche d’entendre vos collaborateurs?
Sons de contact, écho, traffic, résonances…
Assurez-vous de tester cela lors d’une visite au bureau avec plusieurs personnes et réfléchissez à une solution avant d’acheter le bâtiment.
De plus en plus de salariés se rendent au travail avec une voiture électrique.
Assurez-vous de disposer de suffisamment de bornes de recharge (rapides) avec une connexion au réseau adaptée.
Cela ne profitera qu’à la valorisation de vos locaux professionels.
Les rayonnages existants dans un entrepôt, ajoutent-ils de la valeur à votre bâtiment?
Cela depend. Ils sont souvent spécifiques en profondeur, largeur et capacité de chargement.
C’est pourquoi les acquéreurs ne les payent que s’ils sont tout à fait adaptés à leur activité, tant en termes de taille que d’espace dans le bâtiment. Dans la plupart des cas, les rayonnages sont enlevés.
Avec une ventilation fonctionnelle et correctement entretenue, vous évitez les mauvaises odeurs de toilettes, de cuisine ou d’égouts.
Certaines odeurs de production peuvent également être gênantes ou nocives, comme les fumées de soudure. L’oeil aussi veut quelque chose, le nez encore plus.
L’amiante, notamment dans les tôles ondulées ou éternit, a un impact diminuant sur la valeur (de la vente) de votre bâtiment.
D’ici 2034, la plupart des bâtiments industriels devront être exempts d’amiante ou amiante inventarisées. Les coûts du désamiantage continuent d’augmenter. Donc plus tôt vous le supprimez, mieux ce sera!
Un géologue certifié prélèvera des échantillons de sols et d’eaux souterraines sur votre parcelle conformément aux règles de l’OVAM (Flandres) ou de la SPW(Wallonie).
En Flandre, la procédure prend généralement 3 à 4 mois jusqu’à ce que vous receviez un certificat de sol.
Semaine 0: préparation de l’étude de sol, cartographie des zones à risque (ex.: réservoirs)
Semaine 1: perçage et installation de tubes à essai, prélèvement d’échantillons de sol. Le nombre d’échantillons dépend des zones à risque, de la taille du site et du type d’activité qui a eu lieu.
Semaine 2: échantillonnage des eaux souterraines.
Seimaine 6: résultats des échantillons du laboratoire.
Semaine 8: rédiger et remettre le rapport pour l’OVAM. OVAM dispose alors de 60 jours d’étude et de délai de réponse.
Semaine 16: remise du certificat de sol par l’OVAM, la vente peut continuer.
Le compromis de vente doit inclure un certificat de sol valide (sinon vous courez le risque que l’achat soit nul et non avenue).
En cas de contamination des sols, l’OVAM ne délivre pas de certificat et des investigations complémentaires (descriptives) doivent être réalisées et, si nécessaire, un projet d’assainissement des sols doit être réalisé.
En Flandre, le principe s’applique: le pollueur paie (mais vous devez prouver de qui il s’agit et qui doit payer pour l’assainissement).
En Wallonie, différentes lois s’appliquent et le principe inverse est appliqué: l’acheteur prend en charge la pollution.
En Belgique, il est obligatoire de faire certifier vos réservoirs de fioul lors de la vente.
Ceci s’applique aussi bien au réservoirs souterrains qu’aux réservoirs hors sol.
Lors de l’examen, le réservoir est mis sous pression via l’orifice de remplissage (surpression ou dépression), afin de détecter une fuite. Nous vous recommandons de ne plus utiliser de réservoirs à simple paroi et de les mettre hors service conformément à la legislation.
Chaque partie est responsable de ses dommages et ne peut tenir l’autre.
Lorsqu’un immeuble est loué, une bonne description des lieux est recommandée. Il s’agit d’un document comportant une description et un reportage photo du bien au début de la location. A la fin de la location, cet état des lieux sera à nouveau établi et les éventuels dégâts pourront être réglés sur cette base.
En tant que propriétaire, vous avez intérêt à rédiger un bon état des lieux de votre bien. Après tout, si vous ne disposez pas d’une bonne description à l’entrée, le locataire peut laisser l’immeuble dans l’état qu’il souhaite à la fin du bail.
S’il existe une servitude sur un bien, cela signifie qu’un certain droit d’usage a été accordé, par exemple un droit de passage sur une parcelle.
Ces droits suivent généralement la propriété pendant la vente et vous ne pouvez pas les supprimer, sauf accord commun.
On croit encore souvent à tort que l’acte est plus important que le compromis. Après tout le compromis de vente constitue la base de l’acte notarié. Le notaire sera lié par ce qui a été convenu et documenté dans le compromis de vente.
Après avoir signé le compromis, le notaire effectuera les recherches nécessaires pour s’assurer que toutes les formalités sont en règle.
C’est la raison pour laquelle plusieurs mois s’écoulent entre la signature du compromis et l’acte notarié.
La différence réside dans les droits que vous avez sur le terrain. Avec un terrain libre, vous avez les mains libres et vous décidez ce que vous construisez et SI vous construisez ou louez.
Les terrains sous le régime de l’intercommunale ont été développé par un établissement gouvernemental qui impose des obligations:
Pour les bâtiments industriels, les contrôles suivants s’appliquent:
Les prix varient considérablement selon la région, l’emplacement, la taille.
Il est également important de savoir si un terrain est soumis ou non aux conditions de l’intercommunale.
Les prix varient considérablement selon la région, l’emplacement, la taille et l’offre concurrente actuelle
Voici quelques facteurs pour un prix de location élevé:
Les prix varient considérablement en function de la conjoncture du secteur de la construction et du degré de finition.
Les liquidateurs et les curateurs-toujours très chargés de travail - n'ont parfois pas le temps ou ne disposent pas du réseau nécessaire pour vendre un bien immobilier. Activo vend le bien immobilier en leur nom, les honoraires d'Activo pouvant être transférés à l'acheteur en toute transparence.
Les liquidateurs, les curateurs et les banques disposeront du rapport integral au moment de la vente.
Dans certains cas, une vente rapide est importe: une acquisition soudaine, un événement inattendu,... nous avons une liste d'acheteurs et d'investisseurs qui peuvent saisir la balle au bond et qui disposent des ressources nécessaires pour une transaction immédiate.
Nous commerçialisons parfois certains bâtiments immobiliers très recherchés (p.e.x. dans un emplacement priviliégé), ou lorsqu'il y a plusieurs acheteurs potentiels, par le biais d'enchères privées, sous contrôle d'un huissier de justice.
Lors d'une vente ou location, un candidat s'intéresse également à la prévention incendie.
Après tout, de nombreux bâtiments prennent feu chaque année, souvent à cause d'un court-circuit dans les zones de chargement de batteries.
Notre contrôle:
Analyse ou conseil?
Nous vous mettons en relation avec un expert.
De nombreux clients nous demandent conseil avant de construire un bâtiment polyvalent.
Nous vous informerons sur le type de bâtiment et les paramètres ideaux en ce qui concerne hauteur libre, équipement technique, matériaux de construction... .
En fait, vous allez apprendre quel type de bâtiment sera le plus apprécié lors d'une vente ou location future et quel bâtiment vous donnera la plus-value maximale.
Un plafond qui fait 20cm en hauteur de plus, donnera une ambiance de travail différente. Les bureaux auront plus de luminosité et vous aurez une plus grande sensation d'espace. En plus, l'impact sur les frais de chauffage reste limité.
Notre ultime conseil pour la construction d'un entrepôt est de construire suffisamment haut.
Outre l'emplacement du site, la hauteur est le paramètre le plus important, car les entrepôts dont la hauteur est inférieure à 6,5 m ne sont plus demandés.
Notre avis? Une hauteur libre d'au moins 7,5 m ou (beaucoup) plus haut.
De nos jours, tout bâtiment industriel ou semi-industriel doit être muni de quais de chargement.
Pourquoi? Un quai de chargement est comme une voiture sans air conditionné: la valeur de marché sera moindre si cet équipement n'est pas présent.
Conseil: prévoyez un quai de chargement par 1.000m² de surface d'entrepôt.
Pour déterminer le prix de vente de votre bâtiment il faut tout d'abord faire une estimation de votre bien.
Une estimation doit être bien détaillée, avec une scission entre terrain et bâtiment pour ensuite pouvoir calculer la valeur vénale et arriver au prix de vente affiché. Le prix demandé sera souvent plus élevé que la valeur.
Par contre il faut bein réfléchir avant de fixer un prix de demande.
Il faut que le prix soit correct, ambitieux, mais pas trop élevé non plus.
Les candidats doivent percevoir le prix comme raissonable tout en envisageant de visiter le bâtiment.
Un prix beaucoup trop élevé: dossier brûlé et finalement un rapport de vente plus bas.
Concernant la taille du bâtiment ou du site, nous vous recommandons de prévoir une reserve fonçière suffisante pour votre croissance.
Dans la plupart des cas, en cas de vente, vous devez fournir les documents suivants:
A l'avenir, un certain nombre de certificats supplémentaires s'ajouteront probablement: contrôle des égouts, contrôle de l'installation d'eau, certificats As-Built.